平均1.4个月开一个购物中心的华润是要逆天了?

11-14 13:41 首页 商业地产观察

本期看点:(1)华润置地2017上半年23个购物中心运营细观?(2)未来1.4个月/mall如何速跑?


近日,华润置地发布了2017年度中期业绩报告。官方说法是,管理层宣布上调全年销售目标10%,投资物业增长超预期。


今天,咱们撇开华润置地的住宅等其他业务,谈谈上半年度,华润置地在商业地产方面的运营情况。



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数据说:购物中心平均租金收入增长16.4%,同店销售额增长27.8%


截至2017年6月30日,华润置地在营投资物业总建筑面积达到574万㎡(包括23个购物中心、10个写字楼物业、7个酒店物业)。租金总收入达到40.1256亿港币,比去年同期增长13.2%。


报告亦披露,2017年上半年华润置地已开业购物中心零售额达到163.1亿元人民币,按年增长33%。同店零售额同比增长27.8%。


这意味着,全国23个开业的购物中心(包括上半年开业的西安西咸万象城),上半年度购物中心单店平均销售额达到7.09亿元人民币。


撇开2016年9月开业的日照万象汇、2017年4月新开业的西安万象城,其余21个购物中心同比去年平均租金增长达到16.4%。 



具体来看:


16个项目租金上涨,租金增长率超过20%的购物中心达到8个。


5个项目租金下跌,除去上海时代广场因闭店改造租金收入同比暴跌82.9%外,杭州万象城、郑州万象城、北京清河五彩城、北京凤凰汇均出现不同程度的微跌。


其中,半年租金收入超过1亿的物业有:


9个购物中心:深圳万象城 5.29亿,杭州万象城2.5亿、沈阳万象城2.87亿、成都万象城1.41亿、南宁万象城2.71亿、重庆万象城1.08亿,青岛万象城1.72亿,合肥1.03亿,清河五彩城1.39亿;


2个写字楼物业:北京华润大厦1.12亿、北京置地广场写字楼1.55亿;


2个酒店物业:深圳君悦酒店2.26亿、沈阳君悦酒店1亿。


呈现几大特点:


其一,成熟期的万象系列项目中,成都万象城的租金增长率最高,达到31%,由此可见其2016年下半年的品牌调整初见成效。同时,沈阳万象城、重庆万象城也延续2016年的态势依然保持着高增长状态,同比去年同期租金增长率分别达到21%和18.4%,可见商场运营情况不断良性提升。深圳万象城上半年同比亦取得6%的租金增长。


其二,2015年开业的万象系列项目,除了赣州万象城增长放缓,仅为1.1%外,其余项目租金收入依然呈现高速增长。如,青岛万象城 35.7%,合肥万象城 22.4%,山东淄博万象汇 20.2%,沈阳铁西万象汇 42.4%,长沙万象汇 29%。


(PS: 温州万象城属于2016年4月新开商场,虽然增长率达到152.5%,但基数低因而不具有代表性。)


纵观报表,有几点非常值得注意:


郑州万象城,2017年上半年租金收入同比下跌4.7%,上半年出租率继续下跌仅为80.5%。(2015年平均出租率92.9%,2016年平均出租率是86.8%)


一直状态不佳的无锡万象城,商场承租状况在2017年上半年有所改善,租金收入和出租率分别呈现了7.2%和8.5%的上涨,租金收入达到608.48万港币,出租率达到85.2%(近三年最高,商场于2014年开业,2015年、2016年出租率均不到80%)。


巧合的是,华润置地位于北京的所有投资物业,包括两个购物中心(清河五彩城、北京凤凰汇)、三个写字楼物业租金收入均出现不同程度的下跌。原因待解。



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 未来30个月将开出21个购物中心


在过去的几年,华润置地通过拿地自建、或与当地有实力企业合作开发、或小股操盘方式,在全国各地积攒了一大批商业物业资源,主要集中在二三项城市。如今,这一批项目即将在未来的2018--2019年集中亮相。


根据华润集团官微信息透露,预计包括2017年下半年,在未来的30个月内,华润置地全国开出的购物中心数量将达到21个之多,几乎接近过去13年华润置地已开业购物中心的总和。



图片说明:


2017年下半年(4个):深圳万象天地、上海万象城、江苏泰州万象城、北京密云万象汇;


2018年(8个):南通万象城、杭州萧山万象城、厦门万象城、深圳南山万象城、广西柳州万象城、重庆万象汇、太原万象城、济南万象城;


2019年(8个):深圳前海万象城、桂林万象城、合肥庐阳万象汇、山东临沂万象汇、苏州万象汇、昆山万象汇、石家庄万象城、*哈尔滨万象汇;(PS:*未明确注明,暂纳入2019年)


其中,深圳在接下来的2年半时间,将迎来三座万象系列商业,深圳前海万象城、深圳南山万象城、以及即将于9月27日正式开业的深圳万象天地。



在商业地产进入存量时代,有些企业选择轻资产前行,而有的企业却在不断增加重资产比重。前者如万达,而后者如华润置地。


据华润置地业绩报告披露,截至2017年6月30日,投资物业资产总值达到港币1062.7亿港币,占集团总资产比重为21.5%。显然,未来这一比例将不断提高。


并且,投资物业毛利率从2016年上半年的61%,提升至2017年上半年的62.3%。


报告期内,经独立第三方评估,包括在建项目在内的投资物业获得18.6亿元的价值增值。这意味着,仅商业物业本身,华润置地上半年度就稳赚了18.6个亿。


目前,华润置地在建拟建的投资物业总建面达到744.9万㎡,其中商业达到442.6万㎡,占比59%。


显然,华润置地对于轻重资产也有自己的想法。


据时代财经报道,华润置地副主席唐勇在接受媒体采访时表示,“轻资产是做保姆,重资产是自己的孩子。” 轻资产不是华润置地短期内的重点发展方式。


而唐勇亦表示,到2019年,华润置地在营的购物中心将增加到44个,单购物中心的运营面积就可以达到550万平方米,整体租金收入将超过100亿港币。


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编外话


在华润置地中期业绩报告的前言部分,介绍上半年工作重心时,将 “制定公司商业地产战略业务发展规划,并完成组织架构调整 ”放在了第一个。


由此可见,华润置地对于商业地产业务的重视程度。


华润置地于2016年完成大区调整,由原来的9大区域合并为六大区域,华东、华北、华中、华南、华西、东北。


针对此前华润置地一直坚持的“回归一二线城市”的发展战略,唐勇在中期业绩会上亦表示,将“反思”,“过去增长较多的企业在二三四线城市,甚至五线都有比较多的布局”。


这也意味着,未来,华润置地在城市发展战略布局上,或将有更多可能。


时间:2017年10月19-20日 

     地点:深圳福田香格里拉大酒店 

        咨询热线/媒体合作:020-37128283


商业地产观察综合整理

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资料来源:赢商网

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